W praktyce często dochodzi to takich sytuacji, że deweloper nie zawsze spełnił to, co klientowi obiecał. Zdarza się, że zapisy umowy różnią się od faktów, deweloper nie reaguje na uwagi nabywców albo okazuje się, że deweloper świadomie zataił część informacji przed nabywcą. Co w takiej sytuacji? Czy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta (w skrócie „UOKiK”) może w jakiś sposób pomóc w sporze nabywcy z deweloperem?
Należy podkreślić, że ustawa o ochronie konkurencji i konsumenta chroni interes publiczny, co znaczy, że w kompetencjach UOKiK nie leży zajmowanie się indywidualnymi sprawami konsumentów. Wydawać by się mogło, że o ile deweloper nie naruszył zbiorowych interesów konsumentów – indywidualny nabywca lokalu ma niewielkie szanse na pomoc ze strony UOKiK. A jednak! Okazuje się, że Prezes UOKiK regularnie otrzymuje informacje o możliwych przewinieniach firm deweloperskich. Konsumenci bowiem mają możliwość zawiadamiania UOKiK o podejrzeniu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Wówczas takie zgłoszenie może być podstawą do wszczęcia postępowania administracyjnego, a w konsekwencji nałożenia na dewelopera kar finansowych.
Jakie „grzechy’ popełniają deweloperzy najczęściej?
Wiele zgłoszeń dotyczy opóźnienia w podpisaniu aktu notarialnego z nabywcą o przeniesieniu własności nieruchomości. Często nabywcy wprowadzają się do swoich nowych mieszkań, chociaż nie zostały dopełnione wszystkie formalności. Zdarza się też, że od momentu odbioru kluczy muszą oni czekać miesiącami na podpisanie aktu notarialnego. Czemu podpisanie aktu jest tak ważne? Ponieważ bez niego mieszkanie nie do końca stanowi własność nabywcy. W tym dokumencie znajdują się też wszystkie informacje dotyczące konkretnej nieruchomości, w tym opis stanu prawnego mieszkania, rozliczenie kosztów, wytyczne dotyczące rękojmi i gwarancji czy deklaracja dewelopera o wykonaniu planów budowy. Kwestie kar umownych na wypadek takiego opóźnienia powinny być uregulowane w umowie – zatem warto przyjrzeć się konkretnym postanowieniom – czy może nie należą nam się jakieś kary umowne.
Zdarzyły się także zgłoszenia dotyczące m.in. sytuacji, w których deweloper postawił nabywców mieszkań przed faktem dokonanym: to on, a nie oni, wybrał zarządcę bloku na najbliższe lata (co powinni zrobić nabywcy mieszkań, gdyż od momentu sprzedaży mieszkania to oni są właścicielami nieruchomości i związanych z tym praw) inny deweloper umieścił baner reklamowy na bloku i czerpał z tej reklamy korzyści, lecz uznał, że właścicielom mieszkań nie należy się wynagrodzenie z tego tytułu, a jeszcze inny nakazał nabywcom mieszkań korzystać z usług notariusza przez niego wytypowanego.
Przykładem może być sprawa dewelopera 3DOM z Poznania, która realizowała inwestycję Strzeszyn Park w Poznaniu. UOKIK w październiku 2018 r. wszczął postępowanie przeciw temu deweloperowi, a jego wątpliwości wzbudziły postanowienia wzorca umowy. Za stosowanie niedozwolonych postanowień UOKiK nałożył na spółkę 3DOM z Poznania karę w kwocie 157.506 zł.
A jeśli dojdzie do postępowania sądowego z deweloperem? Jest możliwość zwrócenia się do Prezesa UOKiK o wydanie istotnego poglądu w sprawie. Jeśli Prezes UOKiK uzna, że przemawia za tym interes publiczny – wyda ww. istotny pogląd w sprawie, który może posłużyć nabywcom jako wzmocnienie ich stanowiska.
Autor: r. pr. Sylwia Werpachowska, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
