W Polsce intensywnie rozwija się sieć drogowa. Tylko w tym roku oddanych ma zostać prawie 490 km tras – podaje GDDKiA. Przebieg nowych dróg planowany jest zarówno przez tereny należące do gmin, jak i nieruchomości prywatne. W tym drugim przypadku o cenie gruntów, a w konsekwencji o tym, czy dotychczasowy właściciel otrzyma odszkodowanie lub będzie musiał wnieść opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, decyduje wycena. Może się ona diametralnie różnić w zależności od tego kto, z czyjej inicjatywy i przy jakich założeniach ją wykona.
Przykład: wartość nieruchomości wzrosła o 4 mln zł czy zmalała o 5 mln zł?
- wartość przed uchwaleniem nowego planu: biegły: 23.000.000 zł, rzeczoznawca: 11.000.000 zł;
- wartość po uchwaleniu planu: biegły: 18.000.000 zł, rzeczoznawca: 15.000.000 zł;
- zmiana wartości: biegły: -5.000.000 zł, rzeczoznawca +000.000 zł.
Różnice w wycenie nieruchomości okiem eksperta
Biegli różnią się w opiniach co do wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz w wartościach nieruchomości po jego uchwaleniu. Oczywiście różnica ta wynika ze stosowania odmiennych wskaźników i dobierania w inny sposób nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Różnice są olbrzymie. Zbyt duże, aby uznać, że są czymś normalnym i zwykłym. To nie jest dopuszczalny błąd pomiaru. To jest stosowanie diametralnie innych metod pomiaru. Jeśli procedury dają możliwości tak drastycznych różnic w ustaleniu rzeczywistości, to należy zadać pytanie, czy te procedury są prawidłowo uformowane. Jednym z powodów tak dużej różnicy w pomiarach jest to, że jedna wycena jest dokonywana przez niezależnego biegłego w postępowaniu przed sądem cywilnym, a druga w postępowaniu administracyjnym na zlecenie gminy, której dotyczy wynik postępowania.
Piotr Staroń, Partner, Radca Prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
Gdy różnice są znaczące
Dopóki nie nastąpi zmiana przepisów w Prawie o postępowaniu przed sądami administracyjnymi strony mogą zlecić sporządzenie tzw. prywatnej opinii z zakresu wyceny nieruchomości oraz wnosić o przeprowadzenie z niej dowodu jako dokumentu prywatnego na podstawie art. 106 PPSA lub o traktowanie takiej opinii jako jej merytorycznego stanowiska w sprawie, stanowiącego rozwinięcie i uzasadnienie argumentów prawnych, które zostały przedstawione w skardze do sądu administracyjnego.
Piotr Staroń, Partner, Radca Prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy funkcjonuje od 25 lat. Koncentruje się na obsłudze dużego biznesu. Specjalizuje się w obsłudze dużych podmiotów gospodarczych – najliczniejszą grupę Klientów stanowią wiodące zagraniczne koncerny. Na polskim i europejskim rynku kancelaria znana jest z realizacji dużych i skomplikowanych projektów oraz transakcji.Usługi prawne obejmują wszystkie obszary prowadzenia działalności gospodarczej. Dominującymi specjalizacjami są: proces, prawo korporacyjne, fuzje i przejęcia, własność intelektualna, life science and healthcare, obsługa rynków wschodnich.