Przeciętne wynagrodzenie miesięczne w gospodarce narodowej, pomniejszone o potrącone od ubezpieczonej składki na ubezpieczenia emerytalne, rentowe oraz chorobowe, w 2021 r. wyniosło 4944,79 zł. Zakładając cenę lokalu mieszkalnego na poziomie 500 tys. zł, bezdzietne małżeństwo, w którym każdy z małżonków osiąga wyżej wskazane wynagrodzenie, zarobiłoby równowartość tego lokalu po ponad 4 latach. Nie oznacza to oczywiście, że przeciętna dwuosobowa rodzina jest w stanie po takim czasie pozwolić sobie na zakup mieszkania z własnych środków, albowiem obliczenia nie uwzględniają wszystkich potrąceń od wynagrodzenia oraz zakładają brak ponoszenia przez małżonków jakichkolwiek kosztów, co oczywiście w praktyce jest nierealne. Mając to na uwadze zaciągnięcie kredytu hipotecznego to dla wielu gospodarstw domowych, ze względu na wysoką wartość nieruchomości, jedyna możliwość na zakup własnego lokalu mieszkalnego.
Większość kredytów hipotecznych oprocentowana jest zmienną stopą procentową. Oznacza to, że wysokość raty kredytu uzależniona jest od stawki określonej stopy procentowej, najczęściej WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate – stopy procentowej stosowanej przez banki przy udzielaniu pożyczek innym bankom), na której wysokość wpływ ma stopa referencyjna ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej NBP.
Stopa referencyjna w maju 2020 r. wynosiła zaledwie 0,1 %. W październiku 2021 r. została podniesiona do 0,5 % i od tego momentu co miesiąc systematycznie rosła. Obecnie wynosi 6,5 % i trudno przewidzieć jak wysoką wartość osiągnie w najbliższym czasie. Wzrost stóp procentowych bezpośrednio wpływa na sytuację kredytobiorców, których raty kredytów znacząco wzrosły, przez co są oni narażeni na utratę płynności finansowej.
Ulgę dla kredytobiorców mają przynieść tzw. „wakacje kredytowe” przewidziane w ustawie z dnia 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom, która czeka na podpis Prezydenta. Kredytobiorcy będący konsumentami będą mogli złożyć wniosek o zawieszenie spłaty kredytu tylko w stosunku do jednej umowy zawartej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Wynika z tego, że z „wakacji kredytowych” nie będą mogły skorzystać osoby fizyczne, które zawarły umowę kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej.
Wymiar zawieszenia spłaty kredytu uzależniono od okresu, którego będzie dotyczył. Od 1 sierpnia 2022 r. do 30 września 2022 r. zawieszenie ma przysługiwać w wymiarze dwóch miesięcy, tj. na cały ten okres. Podobnie wymiar zawieszenia wynoszący dwa miesiące przewidziano w okresie od 1 października 2022 r. do 30 grudnia 2022 r., przy czym należy zwrócić uwagę, że wskazany okres wynosi 3 miesiące, zatem w praktyce kredytobiorca nie będzie mógł zawiesić jednej miesięcznej raty. Od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 r. zawieszenie będzie możliwe w wymiarze 1 miesiąca w każdym kwartale.
W okresie zawieszenia spłaty kredytu kredytobiorca będzie obowiązany do ponoszenia opłat z tytułu ubezpieczeń powiązanych z umową o kredyt hipoteczny. W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że wyłączenie tych opłat z opłat podlegających zawieszeniu spłaty związane jest z koniecznością zachowania ciągłości ochrony ubezpieczeniowej, która zapewnia ochronę m.in. w przypadkach utraty pracy lub w związku ze śmiercią kredytobiorcy.
Spłata kredytu zostanie zawieszona z mocy prawa z dniem doręczenia kredytodawcy stosownego wniosku. Ustawa nie przewiduje wymogu uzyskania przez kredytobiorcę jakiejkolwiek zgody. Co prawda kredytodawca będzie zobowiązany do wystawienia potwierdzenia otrzymania wniosku, w którym wskaże okres, na który została zawieszona spłata kredytu, oraz wysokość opłat z tytułu ubezpieczeń, jednakże brak potwierdzenia nie wpłynie na rozpoczęcie zawieszenia spłaty kredytu.
„Wakacje kredytowe” z pewnością mogą pozwolić części kredytobiorców złapać oddech po okresie systematycznych podwyżek stóp procentowych, ale jest to rozwiązanie, które jedynie umożliwi odłożenie spłaty w czasie i nie spowoduje zmniejszenia zobowiązania względem kredytodawcy.
Kredytobiorcy spełniający określone warunki, m. in. tacy, których wydatki związane z obsługą miesięcznej raty kapitałowej i odsetkowej kredytu mieszkaniowego wynoszą ponad 50% osiąganych przez nich dochodów, mogą skorzystać ze wsparcia lub pożyczki na spłatę zadłużenia przewidzianych w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. Są to świadczenia zwrotne. Należności tytułem zwrotu mogą być umorzone jedynie w niewielkim zakresie.
Dla części kredytobiorców posiadających kredyt złotówkowy odpowiedzią na znaczący wzrost stóp procentowych może okazać się powództwo o unieważnienie kredytu, podobnie jak miało to miejsce z kredytami frankowymi. Trzeba jednak mieć na uwadze, że nie każda umowa kredytowa zawiera tzw. klauzule abuzywne, czyli niedozwolone postanowienia umowne. W przypadku wątpliwości czy zawarta umowa jest zgodna z prawem najlepiej zwrócić się do kancelarii prawnej, która po dokonaniu szczegółowej analizy konkretnego przypadku przedstawi wszelkie możliwości oraz związane z nimi ewentualne zagrożenia.
Autor: apl. adw. Krzysztof Kleszcz, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
